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精準調控下 泉州買房撿便宜的機會還有嗎?

2019-04-10 08:43來源:海西地產網瀏覽:我要分享:

  從2016年開始,泉州樓市經歷了一波牛市,時至今日,雖然在去年下半年開始了區域的分化,但相比于之前幾個樓市周期那種火熱之后的速凍,泉州可以說目前算是表現穩健。

  不難發現,用以往單純的周期規律來解讀泉州,已經有點不大適用了。近兩年來各路從業者對泉州樓市的解讀來說,“特殊的存在”這個詞是出現最頻繁的,也恰恰是這個特殊的存在,讓泉州跳出了以往的樓市周期規律,呈現出別樣的生態。

  廈漳泉樓市的迥異表現

  我們先以廈漳泉三個城市為例,他們地緣相近,關聯度高,特別是對于地產開發商來說,都是進入福建重點布局的區域。但是在這兩年的樓市環境里,卻是境遇迥異。


近5年廈漳泉商品住宅成交體量

  從5年來廈漳泉三地住宅成交體量顯示,廈門在2015年經歷一波高峰之后,住宅成交體量年年大幅下跌,而漳州則在2016年之后,經歷了一年成交的下滑,在2018有了一定幅度上升,但是與2016年的高峰還有一定差距;而泉州,5年來可以說一路持續上揚,未顯疲態。

  如果問三個城市的開發商,這兩年哪個地方日子最好過?不用懷疑,答案肯定是泉州!這兩年泉州各路房企可謂是迎來大豐收,而對于廈漳兩地的房企來說,卻是他們家歷盡掙扎的時期。對于廈門樓市的形容詞如果是跌宕的話,對于漳州估計疲軟更適合。

  廈門在過去兩年整體房價有了一定程度的下滑;漳州市區有著眾多限價1.7萬+的項目,但目前走量好的樓盤多數價格在1.3萬每平左右,這個售價對于動輒1萬+/平拿地的房企來說就不那么友好了。

  泉州在樓市起勢階段就出臺了嚴格的調控政策,近兩年來一直維持著穩定的房價。這也客觀上平抑了火熱之后進入樓市調整期而產生的市場震蕩。可以說這波操作政府做得果斷且有成效。

  樓市萬元圈包圍下的核心區

  那么,在調控在大背景下,對于購房者來說,究竟是個什么樣的機會呢?

  我們先看一下現在泉州市區及周邊的新房態勢。

  泉州中心市區、東海、城東—洛江萬安如果被看做核心熱點板塊的話,那么北峰、江南、開發區、洛江萬虹路、臺商區、池店南北片區形成了一個符合區域價值的,新房限價在1-1.2萬元/平(毛坯價格)的萬元圈。

  我們可以很明顯的看到,自泉州調控升級之后,眾多的限價地塊出讓,而集中度最高的恰恰是在這個萬元圈上,中心區域近兩年只有城東的城建五中旁地塊和群盛的津淮街地塊,并且在地價上連破泉州地價的天花板。

  健康穩健的市場、符合區域價值的限價水平!讓眾多開發商對于泉州市場持續看好。中心市區周邊區域土地市場在2018年出讓達到了高峰,泉州迎來了中南、中海、金茂、美的等大咖的首進,還有石榴、雅居樂、藍光、宏地、敏捷、聯發、遠洋、新力等房企出現在土地市場上。

  核心樓市板塊價值凸顯

  泉州樓市這個特殊的存在不僅僅表現在外圍區域的近兩年的迅速崛起,更重要的是,這預示著中心區域如有地塊出讓,將會有著更高的價值。說句直接點的話,外圍的火熱代表著中心的強勢。

  以前總是購房者外溢的周邊買房,在中心區土地出讓較少情況下,開發商同樣要被外溢到周邊拿地。

  中心區域拋開老城區,東海、城東可以被看做是“大局已定”的區域。就像每年總有這么些口水文如《大局已定,這個區域即將全面爆發,xx人即將富得流油!》、《xx批復、xx被委以重任,開啟開掛模式。。。》、《xxxxx億砸下,xx區域迎來全面爆發,又一批醫院、學校、動工了》等等等。

  沒錯,在之前10年,東海、城東無疑是在這些文章里被頻繁提及的區域,高關注度,同樣是高價值的體現。

  為啥要關注東海片區

  相比于城東一直以來住宅供應偏緊的狀態,東海在最近幾年供應和待入市體量上還是較大的,無論是從房價上還是買到的機會上,東海都更值得剛需關注!

  在2017年下半年到2018年持續的熱度之后,進入2019年,東海勢必要經歷大去化之后的樓市調整,這點從最近幾個樓盤去化上我們不難看出來。即開即清對于任何城市來說都是極佳的去化表現,但開盤去化六七成,依然算得上去化良好。

  在小編看來,東海的價值并未被削弱,特別是在調控背景下對于剛需還是難得的機會。

  首先就是片區利好的持續釋放,注意,這個利好的釋放是持續的!諸如行政服務中心、四朵花瓣、不斷崛起的總部大樓,以及規劃中的海底隧道、酒店、商業中心、會展中心等等,未來東海無疑是泉州商業密度最高、最具現代城市氣質的區域,這點估計沒人會懷疑。

  正如15年前東海的代名詞是蟳浦女,10年前會多數人會說是師院的新校區所在地,而現在,估計多數人首先想到的會是市政府、行政服務中心,這個心理變化過程反映了東海片區價值提升過程。


▲四朵花瓣&市政府

  調控這兩年,老城區批售的新房價格1.7萬+/平,城東1.5萬+/平,而東海,大多數新房批售價格1.2萬+/平,調控有效的抑制了投資性購房者保護了剛需剛改群體,但是如果泉州房價沒在起勢時迅速出臺調控政策,或許現在東海買房,剛需的門檻就不是1.2萬+/平這個價位了。

  這個價位對于大多數中國東部城市的核心新區來說,對剛需是十分友好的,也正是這個價格,讓泉州跳出了上文提到的火熱之后急轉直下的樓市周期規律。

  價格越高,能買的人越少!在中心城區、城東與周邊區域新房價格拉開四五千每平甚至于更高的價格差的時候,東海片區受價格調控影響,整體1.2萬,接近1.3萬/平的新房價格與周邊區域1-1.2萬左右/平的限價并未形如此高的價差,對于購房者來說,東海這個調控背景下的房價水平自然要好好把握。

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